segunda-feira, 25 de junho de 2012

Fundos Imobiliarios ou açôes?

Fundos imobiliários podem ser tão populares quanto ações, diz CSHG 
 
Os fundos imobiliários deixaram de ser aquela eterna promessa de aplicação com forte potencial de crescimento e passaram a atrair investidores em busca de uma alternativa mais rentável para compensar os efeitos negativos da queda dos juros sobre as aplicações de renda fixa. Segundo o último balanço da BM&FBovespa, o número de fundos imobiliários com quotas negociadas em bolsa cresceu de 31 para 69 em pouco mais de dois anos. Em 2009, o volume total de negócios com quotas foi de 379 milhões de reais – um giro superado em apenas dois meses neste ano. Já o valor de mercado dos fundos listados alcança 18,5 bilhões de reais. Comparado com o mercado americano de fundos imobiliários, no entanto, o Brasil apenas engatinha.
EXAME.com conversou com Alexandre Machado, André Freitas e João Phelipe Toazza de Oliveira, responsáveis pelos oito fundos imobiliários do Credit Suisse Hedging-Griffo, uma das gestoras pioneiras desse mercado no Brasil. Abaixo, eles explicam por que essas aplicações ainda podem crescer de tal forma que se tornem tão ou mais populares que os fundos de ações:
Os fundos imobiliários podem ser tão ou mais populares no Brasil que as ações. Juntando os fundos que hoje já são negociados na BM&FBovespa com os fundos imobiliários privados, essas aplicações possuem um patrimônio de cerca de 25 bilhões de reais. Pelo atual ritmo de crescimento, é bem possível que sejam 90 bilhões de reais daqui a três anos. Se a conta incluir também os fundos de investimento em participações (FIP), o patrimônio pode ser igual ou até mesmo superar o de ações daqui a cinco anos. Segundo números da Anbima (a associação de bancos e fundos de investimento), os fundos de ações somam 180 bilhões de reais e os FIP, 71 bilhões. Vale lembrar que nem todos os FIP são imobiliários, apenas uma parte deles. Mas parte desses fundos de ações também são exclusivos ou apenas veículos de investimento privado.
Tem dois fatores que devem sustentar o crescimento. O primeiro é o interesse dos brasileiros por investimentos em imóveis, seja diretos ou indiretos. Além disso, os sinais que vêm de fora indicam que um mercado imobiliário maduro inclui um grande desenvolvimento dos fundos. Nos Estados Unidos, por exemplo, os fundos imobiliários representam entre 10% e 15% de toda a indústria de fundos. Seria arriscado para cravar que o Brasil também chegará a percentuais tão elevados, mas pode certamente ser maior do que 5% ou 6% da indústria de fundos.
O grande impulso aos fundos imobiliários é que os juros devem continuar em queda no Brasil. É muito difícil vender esses fundos quando a Selic [taxa básica de juros] está em 15% ao ano. Todo mundo só quer saber de título público em um cenário como esse. Ninguém quer nem precisa correr nenhum risco. Mas atualmente o custo de oportunidade é bem menor, e vai cair ainda mais. É o ambiente necessário para o desenvolvimento dessa indústria.
Outro aspecto importante é que os fundos imobiliários ainda não alcançaram os brasileiros com renda de muitos milhões de reais. Hoje cerca de 80% das quotas estão nas mãos de pessoas físicas. Os investimentos são bastante pulverizados. O CSHG tem o tíquete de investimento mais alto do mercado brasileiro porque exige um investimento mínimo de 100.000 reais em cada oferta pública de quotas. As emissões são destinadas principalmente aos clientes do private banking da CSHG. Cada investidor de nossos fundos coloca em média 300.000 reais por fundo e costuma ter entre 3 milhões e 10 milhões de reais em aplicações financeiras. Só depois que as cotas começam a ser negociadas na bolsa é que o varejo costuma ter acesso aos papéis.
Mas aquele investidor que tem mais de 10 milhões de reais em patrimônio só agora está começando a entrar nesse negócio. Quem gosta de investir no mercado imobiliário geralmente passou a vida comprando imóveis à medida que a riqueza aumentava. Não que essa estratégia esteja errada. Os investidores que agem dessa maneira conseguem construir um portfólio bastante diversificado, com vários imóveis localizados em diferentes regiões.
Depois que a compra do imóvel é fechada, fica difícil migrar para um fundo imobiliário. A venda de um imóvel implica em arcar com custos de corretagem e com o pagamento de Imposto de Renda sobre o ganho de capital. Como a maioria desses imóveis funcionam como uma fonte de renda por muitos anos ou décadas, o sujeito não tem o interesse de perder parte do patrimônio agora com os custos inevitáveis da transação.
Mas para quem está investindo dinheiro novo, os fundos imobiliários são um veículo bem mais inteligente de ingressar no segmento imobiliário. O aplicador pode comprar um fundo de shoppings que possui diversos empreendimentos em carteira e mantém contratos de locação com um número grande de locatários. Isso garante diversificação e redução do risco. Já a compra de uma participação direta em um shopping exige muito dinheiro e é bem mais complicada.
Além disso, há uma enorme vantagem tributária de estar em um fundo. Se o gestor vender a participação em um shopping e comprar em outros, não será necessário pagar IR sobre o ganho de capital no ativo vendido. O fundo CSHG Brasil Shopping fez isso recentemente. Foi vendida uma participação no shopping Plaza Sul, um projeto maduro na zona sul de São Paulo sem possibilidade de expansão e com praticamente 100% de taxa de ocupação.
Com o dinheiro da venda e com uma nova emissão de quotas, foi possível comprar fatias dos shoppings Mooca Plaza Shopping e Shopping Center Penha, ambos também em São Paulo, mas com grandes oportunidades de expansão. O mercado enxergou os benefícios dessa gestão ativa do portfólio. O fato de o fundo poder vender um empreendimento maduro e comprar outros com uma expectativa de expansão nos aluguéis contribuiu para o retorno de 27% alcançado pelo fundo neste ano.
Outra vantagem dos fundos imobiliários é a isenção de IR sobre os aluguéis distribuídos. Alguém que compra imóveis por meio de uma empresa própria vai desembolsar entre 14% e 15% dos ganhos com IR. Já uma pessoa física pode ter de desembolsar 27,5% das receitas com aluguel apenas para quitar as obrigações com a Receita Federal. No fundo, desde que o investidor tenha menos de 10% de participação no capital total, esse rendimento será isento para pessoas físicas.
O investidor também não precisa se preocupar com a depreciação do imóvel. A gestão ativa de muitos fundos permite que o administrador possa vender empreendimentos que já considera mais depreciados para a compra de outros ativos imobiliários mais interessantes.
Uma última vantagem dos fundos é o fácil entendimento do produto. O investidor tem relatórios mensais divulgados ao mercado onde constam as informações relevantes necessárias para a escolha de um fundo. Mesmo os riscos da aplicação são bem explicitados nesses documentos.
Fazer as contas de qual é o valor justo de uma quota também é bem mais simples do que avaliar uma ação, por exemplo. Ganhar dinheiro na bolsa exige um conhecimento maior porque é necessário entender um pouco de análise de balanços ou de valuation.
Um problema dos fundos que já está sendo atacado pela Anbima é a falta de informação sobre a indústria como um todo. Hoje o investidor não sabe, por exemplo, qual é a taxa média de administração dessas aplicações ou qual foi a rentabilidade média de todos os fundos imobiliários negociados em bolsa. Mas isso deve acontecer em breve.
De qualquer forma, já dá para sentir um interesse maior do investidor que tem mais de 10 milhões de reais aplicados diretamente em imóveis. As pessoas estão percebendo que há muita gente séria nesse mercado e que não é preciso fazer a própria gestão do negócio nem ter a escritura da propriedade guardada no cofre. Sempre vão existir alguns fundos mal estruturados que podem gerar algum prejuízo ao investidor. Mas esses podem ser considerados minoria entre todas as aplicações com quotas negociadas na BM&FBovespa.
A chegada dos investidores com mais dinheiro trará um benefício adicional de profissionalizar a precificação das quotas de fundos. Hoje o valor de mercado é muito baseado na distribuição de rendimentos. Então um fundo que tenha uma distribuição atípica de aluguéis em um mês pode ter uma enorme volatilidade nos valores das quotas nos pregões seguintes.
Outra mudança que certamente vai ajudar a amadurecer o mercado de fundos imobiliários é a nova norma da CVM que obriga os fundos a divulgar periodicamente avaliações do valor presente dos imóveis incluídos no fundo. Isso deve tornar a análise do preço-justo das quotas menos baseada apenas nos aluguéis distribuídos a cada mês.
Outro benefício da entrada de investidores mais graúdos será o aumento da liquidez. O baixo número de negócios já foi um problema no mercado de fundos imobiliários. Hoje já há fundos que negociam 300.000 reais em um dia. Para investidor que quer investir 1 milhão de reais em um único fundo sem distorcer os preços, isso ainda pode ser um problema. Será necessário disparar ordens de compra durante vários dias para montar a posição desejada.
Mas um volume de 300.000 reais ao dia já é superior ao de muitas ações negociadas na BM&FBovespa. Isso não é um problema para pequenos investidores. E o grandes sempre terão a oportunidade de comprar quotas nas ofertas públicas de novos papéis, quando será possível comprar uma participação grande sem distorcer os preços.
O CSHG possui oito fundos imobiliários com um valor de mercado total de 2,1 bilhões de reais. Os fundos são totalmente segmentados e investem em shopping centers, escritórios comerciais, condomínios logísticos, shoppings populares ou CRI. Com a percepção do mercado de que os juros cairiam bastante neste ano, as quotas dispararam na bolsa. Esses percentuais variam diariamente, mas os fundos do CSHG negociadas em bolsa pagam ao menos 0,6% ao mês em aluguéis. É uma renda condizente com a atual realidade de juros baixos do país e com a qualidade do portfólio de imóveis desses fundos.

Do site   IBEI - Instituto Brasileiro de estudos Imobiliarios

Informes:
Estamos contratando corretores com ou sem experiencia para atuar em lançamentos na cidade de São Paulo, pagamos o curso de TTI - técnico em transações imobiliarias que é necessario para se cadastrar no CRECI e exercer a profissão. Tratar com o CARVALHO - gerente de vendas na BrasilBrokers email: loggua@gmail.com.

sábado, 23 de junho de 2012

Quando usar o FGTS para pagar o imóvel?

Em alguns casos, o FGTS pode ser usado para comprar um segundo imóvel, e é possível juntar os recursos do fundo de todas as pessoas que vão morar no imóvel



São Paulo – Usar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para dar entrada ou amortizar as parcelas de um imóvel de até 500.000 reais é uma verdadeira mão na roda para os trabalhadores brasileiros. Para ter esse direito, porém, é preciso preencher uma série de pré-requisitos, e não se pode ter outro imóvel residencial em seu nome na mesma cidade ou região metropolitana de sua residência.

Mas há uma série de outras regras que podem causar confusão. O presidente do Canal do Crédito – primeiro site de comparação de produtos financeiros do país –, Marcelo Prata, ajudou EXAME.com a responder as principais dúvidas de quem deseja usar os recursos do FGTS para comprar um imóvel. Veja abaixo:

O básico

1. Na aquisição de imóveis, em que casos se pode usar o dinheiro do FGTS?

Para compra de um imóvel residencial construído ou em construção, com ou sem financiamento; amortização ou mesmo liquidação do saldo devedor em financiamentos imobiliários pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou programas do governo; para amortização total ou parcial ou mesmo liquidação do saldo devedor de consórcios imobiliários.

2. Quais as condições para eu usar meu FGTS para adquirir um imóvel?

Para o trabalhador:

- Ter três anos de trabalho sob o regime do FGTS, consecutivos ou não;

- Não ser titular de financiamento ativo dentro do SFH em qualquer parte do país;

- E não ter a propriedade, usufruto, cessão ou mesmo tiver assinado promessa de compra e venda de outro imóvel residencial, concluído ou em construção, localizado na cidade onde trabalhe ou resida, o que também inclui as cidades que façam divisa ou que sejam parte da mesma região metropolitana.

Para o imóvel:

- Ser residencial, urbano e utilizado para a moradia do comprador que utiliza o FGTS;

- Estar localizado na cidade onde o comprador trabalha ou resida há mais de um ano, o que também inclui cidades que façam divisa com a cidade onde se localiza o imóvel, ou que estejam na mesma região metropolitana;

- Estar dentro das regras do SFH, que incluem apenas imóveis de valor de até 500.000 reais atualmente (no caso de imóveis na planta, se quando o imóvel for entregue ele estiver valendo mais do que isso e esse limite não tiver sido ampliado, não será possível usar o FGTS);

- Não ter sido adquirido pelo atual proprietário há menos de três anos com utilização do FGTS.

Obs.: Nunca dê um sinal ou assine uma proposta de compra de imóvel sem antes ter em mãos a matrícula ou certidão atualizada do imóvel, que é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, para saber se o bem pode mesmo ser objeto de compra com FGTS.

Em alguns casos, o FGTS pode ser usado para comprar um segundo imóvel, e é possível juntar os recursos do fundo de todas as pessoas que vão morar no imóvel

3. Qual percentual do FGTS posso utilizar?

Até o total presente nas suas contas, desde que esse valor não ultrapasse o valor do imóvel.

4. Apenas a Caixa pode liberar o FGTS para compra de imóvel?

Não. Todo grande banco comercial ou Companhias Hipotecárias habilitadas podem fazê-lo. Por isso, caso deseje utilizar os recursos do FGTS, o comprador pode livremente pesquisar as taxas de juros e o Custo Efetivo Total (CET) nas diferentes instituições financeiras, já que o saque poderá ser utilizado sem qualquer custo adicional.

Quando posso comprar o segundo imóvel residencial usando o FGTS:

5. Sou dono de um imóvel junto com minha ex-mulher, no qual ela reside. Posso comprar um novo imóvel com o meu FGTS?

Sim. É permitida a utilização do FGTS para a compra de nova moradia para o trabalhador que tenha perdido o direito de residir no imóvel de sua propriedade em função de separação judicial, divórcio ou separação extrajudicial, independentemente da fração ideal pertencente a ele e da responsabilidade pelo pagamento da prestação do financiamento para aquisição do imóvel, se houver.

6. Posso comprar outro imóvel usando recursos do FGTS caso meu imóvel seja destruído por uma calamidade, como um incêndio?

Sim, desde que sejam apresentados documentos que comprovem a ocorrência do sinistro e atestem que o imóvel se tornou definitivamente inabitável.

7. Sou proprietário de um imóvel recebido por doação, com usufruto em favor de minha mãe. Posso comprar outro imóvel usando recursos do FGTS?

Sim, o nu-proprietário do imóvel – aquele que é dono, mas não pode gozar do bem devido à chamada incidência de ônus de direito real (o usufruto, no caso) – pode usar o FGTS para comprar outro imóvel desde que fique comprovado que a nua propriedade foi recebida por doação ou herança.

Quando posso comprar um imóvel com outra pessoa usando o FGTS:

8. Posso usar meu FGTS para comprar um imóvel com outra pessoa?

Sim, independentemente do grau de parentesco, desde que o imóvel se destine à residência de todos eles e que atendam a todos os requisitos do FGTS. A regra vale, por exemplo, para companheiros (as) homossexuais, irmãos, mãe e filho ou mesmo pessoas que não sejam parentes ou casais.

9. Posso comprar apenas uma fração de um imóvel com recursos do FGTS?

Sim, é possível comprar uma fração de um imóvel pertencente a outra pessoa com recursos do FGTS, desde que o comprador comprove que vai residir nele, além de cumprir os demais requisitos do FGTS.

10. Sou proprietário de fração de um imóvel residencial (quitado ou financiado, concluído ou em construção). Posso comprar outro imóvel com recursos do FGTS?

Sim, desde que a propriedade da fração ideal seja igual ou inferior a 40% do total do imóvel.

11. Já sou dono da fração de um imóvel residencial (quitado ou financiado). Posso comprar outra fração do mesmo imóvel com recursos do FGTS?

Sim, desde que o comprador figure na escritura aquisitiva do imóvel ou contrato de financiamento como coproprietário. Neste caso, a detenção da fração ideal pode passar de 40%.

12. Posso usar o FGTS para comprar um imóvel se eu já for proprietário de um lote ou terreno?

Sim, desde que comprovada a inexistência de edificação no terreno em questão por meio da apresentação do carnê do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) e matrícula atualizada do imóvel.

Outros tipos de usos imobiliários para o FGTS (além de compra de imóveis residenciais prontos ou em construção):

13. Posso usar meu FGTS para comprar um lote ou terreno?

Não.

14. Posso usar meu FGTS para reformar um imóvel?

Não.

15. Posso usar meu FGTS para comprar um imóvel misto (residencial e comercial)?

Sim, mas será considerada apenas o valor da parte residencial.

16. Posso usar meu FGTS para comprar um imóvel de madeira ou pré-fabricado?

Depende da avaliação realizada pelo engenheiro credenciado ao banco. Não há uma restrição explícita, cada caso deve ser analisado separadamente.

17. Posso alugar um imóvel que comprei com recursos do FGTS?

Não. Caso seja detectado pelo Agente Operador do FGTS, a qualquer tempo, por denúncia ou no ato da fiscalização, que o imóvel adquirido nunca serviu de moradia ao trabalhador, o fato será noticiado ao Ministério Público e o trabalhador será cobrado pelo valor utilizado de forma indevida.

18. Posso usar meu FGTS para amortizar parcelas de um financiamento ou consórcio e, mais para frente, utilizá-lo novamente com o mesmo propósito (para o mesmo imóvel)?

Sim. A amortização ou liquidação da dívida de um mesmo imóvel com recursos do FGTS pode ser feita mais de uma vez desde que haja um intervalo de dois anos entre cada movimentação. No caso do consórcio, é preciso estar com as parcelas em dia. Caso esteja inadimplente, o consorciado só poderá usar o FGTS se for para liquidar o saldo devedor.

Consórcios:

19. Quais os pré-requisitos para usar os recursos do FGTS para amortizar as parcelas ou liquidar o saldo devedor de um consórcio?

Para o trabalhador:

Consorciado pessoa física, com conta vinculado do FGTS, que tenha adquirido um imóvel residencial urbano, destinado à sua moradia, com recursos da carta de crédito.

Para o imóvel:

- A cota deve estar contemplada e com o bem entregue;

- O uso da carta de crédito deve ter sido para: aquisição de um imóvel residencial novo, usado ou na planta; aquisição de um terreno com construção de imóvel residencial; ou construção de imóvel residencial em terreno próprio urbanizado.

- O imóvel deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente em nome do consorciado;

- O valor máximo de avaliação do imóvel não pode exceder ao limite de operação do SFH na data de aquisição, que atualmente é de 500.000 reais.

20. Quais as condições para usar os recursos do FGTS para amortizar parcelas de um consórcio?

Só é permitida a utilização se o consorciado não tiver mais de três parcelas em atraso. A utilização do FGTS neste caso está limitada a 80% do valor de cada parcela, inclusive daquelas em atraso, se for o caso, em até doze prestações mensais. O percentual restante é de responsabilidade do consorciado. Em caso de não pagamento dessa diferença, o consorciado será considerado inadimplente.






Pôr  Julia Wiltgen, de Exame
Divulgação/Imovelweb


Anuncios
Seja um corretor de imoveis, venha trabalhar na maior imobiliaria do pais, estamos contratando pessoas com ou sem experiencia para trabalhar em lançamentos imobiliarios na cidade de São Paulo. Estamos pagando o curso de TTI - técnico em transações imobiliarias que é necessario para se inscrever no CRECI e poder exercer a função de corretore de imoveis.
tratar com CARVALHO - Gerente de vendas BrasilBrokers  11 - 96691321
email: carvalhorodrigues@brbrokerssp.com.br

terça-feira, 5 de junho de 2012

Mais professores e menos vereadores

Eis uma bela campanha cidadã!!
Válida para todos os municípios do Brasil.
Se concordar, divulgue e entre no movimento “menos Vereadores + Professores”!! 
O outdoor colocado na rua Olívio Domingos Brugnago, no bairro Vila Nova, em Jaraguá, demonstra a indignação sobre a proposta de aumento do número de vereadores na Câmara.

 Na Ilha da Figueira, bairro de Jaraguá do Sul, foi colocado o outdoor abaixo:

 

 
Você concorda? Então Divulgue!! 
Precisamos "URGENTEMENTE " de uma campanha dessas em SÃO PAULO E NO RESTO DO PAÍS
"Seja você, a mudança que está tentando criar" (Mahatma Gandhi)

Propaganda:
Estou contratando corretores de imoveis com ou sem experiencia para trabalhar em lançamentos imobiliarios no grande ABC e em São Paulo.
Estamos pagando o curdo de TTI - técnico em transações imobiliarias para os candidatos aprovados. Damos estagio e treinamento, possiblidades de ganho na faixa de R$ 8.000,00 oito mil reais/mês.
enviar curriculo aos meu cuidados
Carvalho gerente de vendas BrasilBrokers
96691321 email: loggua@ig.com.br