quinta-feira, 27 de setembro de 2012

São Paulo ganha novo endereço corporativo

Por enquanto o mais caro da cidade

Tecnisa é a única empresa que ocupa um dos andares do edifício, que já virou até cenário de novela: BTG, Google e BVA se mudarão para lá em breve

Por enquanto, a entrada mais movimentada do edifício Pátio Victor Malzoni, dono do metro quadrado comercial mais caro de São Paulo, é a dos fundos. Por lá, passam os trabalhadores responsáveis pela montagem dos luxuosos escritórios de empresas como Google, BTG Pactual e banco BVA. Pelos corredores do condomínio, as companhias travam uma verdadeira corrida de carrinhos de mão na tentativa de ocupar seus espaços o quanto antes.
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O vão livre do Pátio Malzoni, endereço comercial mais caro de São Paulo, que tem até estacionamento para helicópteros
Não é por menos. O prédio ficou pronto em dezembro de 2011, mas só recebeu o Habite-se em agosto. E se dizem que quando a casa é de ferreiro o espeto é de pau, a Tecnisa, outra inquilina do prédio, provou o contrário. A incorporadora, acostumada com obras comerciais e residenciais, foi a única até o momento que já iniciou suas atividades.
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Quem passa ao lado do edifício não consegue deixar de notar a construção. A fachada toda de vidro e o imenso vão entre as duas torres fizeram o condomínio entrar para a coleção de cartões postais da cidade. E a fama se transformou em mais uma fonte de renda ao grupo Victor Malzoni, proprietário do condomínio. Recentemente, o espaço foi alugado para gravações da próxima novela das 19h da rede Globo, Guerra dos Sexos. “É comum que empreendimentos de destaque apareçam em programas de televisão”, afirma José Albuquerque, diretor de negócios da Brookfield. A incorporadora comprou o terreno localizado na Av. Brigadeiro Faria Lima em sociedade com o grupo Victor Malzoni, mas em maio de 2010 vendeu sua parte da obra por R$ 600 milhões, ficando encarregada apenas da construção. O valor pago corresponde a R$ 17,6 mil por metro quadrado, fazendo desta a transação imobiliária a mais cara já vista na cidade.
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O Pátio Malzoni: atualmente, o endereço comercial mais caro da cidade e a maior laje do País
Este, que foi o último terreno a ser ocupado na avenida Faria Lima, deu lugar a um empreendimento de altíssimo padrão, cujo metro quadrado para locação está em torno de R$ 200, o que dá uma despesa de R$ 54 mil mensais para a menor das unidades, de 270 metros quadrados. Com 35 elevadores de última geração, cerca de 10 mil pessoas devem passar pelo condomínio diariamente. Para dar conta do movimento, o prédio foi preparado para gerar sua própria energia nos horários de pico.
Infográfico: Veja quais são os bairros mais caros e os mais baratos do Rio e de São Paulo
Toda esta tecnologia convive com uma construção do século XVIII, localizada entre as duas torres do prédio. A casa Bandeirista, tombada pelo Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico (Condephaat), pertencia ao sítio Itaí e teve de ser preservada. “Conciliar uma obra deste porte com as restrições impostas pela antiga casa de bandeirantes foi nosso maior desafio”, afirma Albuquerque.
Nada pôde ser construído em um raio de 10 metros da antiga residência. A casa estava em péssimo estado de conservação e foi restaurada durante a obra do condomínio. Mas o esforço foi bem visto pelos condôminos, garante Albuquerque. “As empresas multinacionais, como as que ocupam o prédio, valorização a preservação de patrimônio histórico da cidade”, diz. O imóvel também pertence ao grupo Victor Malzoni, e deve se transformar em um centro cultural.
Prédios são marketing para grupos
Fernando Forte, sócio do escritório FGMF Arquitetos, acredita que apesar do grande número de prédios comerciais em construção na cidade, há uma insustentabilidade no uso do espaço urbano. “Temos muitos prédios com índices de ocupação incompletos, que poderiam ser utilizados”, explica o arquiteto.
Na opinião dele, o brasileiro sofre da “síndrome do carro zero”. “Estar em um prédio novo, mais moderno, caro ou bem localizado, é também uma ação de marketing para as companhias”, diz.
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Vizinho do Parque da Cidade, o Rochaverá foi um dos pioneiros na ideia de "green building"
De forma geral, prédios comerciais, com exceção de projetos como o edifício Rocha Verá, em São Paulo, que integra espaços de convivência e verde, são muito parecidos, segundo Forte. “Do ponto de vista arquitetônico, não vejo muitas inovações.” A tendência, segundo ele, é que os compradores passem a exigir soluções originais no uso do espaço, qualidade e sustentabilidade. “Com os altos preços de venda dos imóveis, dá para inovar muito mais.”
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Cíntia Esteves - Brasil Econômico |

terça-feira, 25 de setembro de 2012

Minha Casa Minha Vida terá juro menor

SÃO PAULO - O governo deve anunciar nos próximos dias mais uma redução de juros para o programa Minha Casa, Minha Vida. O Ministério das Cidades vai propor, na reunião do Conselho Curador do FGTS, depois de amanhã, o corte de 8,16% para 7,16% ao ano nos juros para a faixa 3 do programa - que atende pessoas com renda de R$ 3.100,01 a R$ 5.000. A informação foi dada ontem pelo presidente da Caixa Econômica Federal (CEF), Jorge Hereda, e confirmada pelo ministério:

O governo está propondo ajuste tanto na tabela de juros, quanto no limite de subsídio e nos limites por estado. Essa tabela está sendo discutida no Ministério das Cidades com o Conselho Curador do FGTS.
Segundo ele, em outubro o Minha Casa, Minha Vida deve chegar a dois milhões de habitações contratadas, sendo que mais de um milhão entregues. Há ainda outras 680 mil casas em fase de construção. Desse total, entre 95% e 99% são administrados pela Caixa:
Temos conseguido manter um crescimento no crédito do Minha Casa, Minha Vida.
Crédito deve crescer 42%
O banco informou que pretende fechar o ano com R$ 100 bilhões em operações para o crédito imobiliário, contra concessões de R$ 80 bilhões no ano passado. A meta da Caixa é que a carteira de crédito do banco cresça 42%, neste ano, e 40%, em 2013 - bem acima da média das instituições privadas, em torno de 15%. Esse crescimento será possível em parte graças ao aporte de R$ 13 bilhões feito pelo Tesouro na semana passada. Hereda disse que o banco também busca fontes de financiamento para suas operações no exterior.
Parte do atendimento ao novo público será feito por meio da expansão física do banco, que pretende abrir mais duas mil agências até o fim de 2014 e contratar mais 12 mil funcionários até o ano que vem.
A Caixa lançou ontem a linha de Financiamento à Infraestrutura e ao Saneamento (Finisa) para projetos do setor público e privado no país. O banco oferecerá R$ 6 bilhões para esses empréstimos, que terão prazo de até 20 anos para serem amortizados, com até cinco anos de carência.

Da Agência O Globo – DESTAQUES EM ECONOMIA Por Paulo Justus (paulo.justus@sp.oglobo.com.br)

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domingo, 16 de setembro de 2012

Bolha imobiliaria é o cacete!

Com tanta gente dando pitaco sem conhecer o mercado imobiliario tambem me senti no direito de contestar um professor que escreveu no blog do Luis Nassif sobre o que ocorre quando uma bolha imobiliaria desinfla e que voce pode ler no Blog do Nassif  ou aqui mesmo a seguir do meu comentario.

Como segue o post:
Nassif sou gerente de imobiliária em São Paulo, fico estarrecido com o artigo deste professor, eu achei que estava lendo algum artigo econômico escrito pela Mirian leitão. Ele não comprou imóvel ultimamente e se esta esperando o preço abaixar esquece não vai acontecer por pelo menos um bom tempo. Com os governos conservadores do passado a habitação nunca foi prioridade quando o eixo político mudou com a eleição do Lula e depois com a Dilma moradia digna e de qualidade começou a ter uma atenção muito grande pois era compromisso de partido e esta orientação veio com o programa minha casa minha vida que possibilita as famílias sonharem com a casa própria como nunca antes na historia deste pais. As linhas de creditos do governo federal via Caixa Econômica e Banco do Brasil utilizando recursos do FAT do FGTS são os grandes propulsores deste momento. O gargalo agora são os terrenos que ficaram muito caro e a margem de lucro das incorporadoras e construtoras que são altas mesmo a nível mundial.
Dos lançamentos em que participei aqui na grande São Paulo sendo minha casa minha vida ou pelo SFH sistema financeiro da Habitação, a procura sempre foi muito grande e os negócios 70% a 80% fechados e assinados durante a fase de lançamento, a gente percebe que tem uma demanda muito grande. O que não vende ou demora a vender é quando o metro quadrado especulativamente fica mais alto do praticado na região. Quando acontece não há venda, e os descontos e promoções são a regra.Quem tem duvidas tente comprar aptos em prédios que estão quase prontos, pois se esta tudo vendido para investidores ou especuladores como diz o professor você deve conseguir fechar negocio. Quando o produto é bom e bem localizado você vai correr atrás do prejuízo se não comprou antes, na planta.

Alguém já disse aqui nos comentários o credito imobiliário no Brasil é 5% do PIB, nos EUA, Inglaterra, China, Japão são é mais de 70% do PIB. Isto nos diz que ainda temos um longo caminho a trilhar pois o povo vai precisar de moradia enquanto insistir em procriar.



O que ocorre quando uma Bolha Imobiliária desinfla?

Enviado por luisnassif, dom, 16/09/2012 - 12:56

Por ROSE
O que ocorre quando uma Bolha Imobiliária desinfla?
– Leo Rossatto, Do Aleatório, Eventual & Livre

Há algum tempo esse espaço é utilizado para falar sobre a questão imobiliária e a subida artificial de preços que ocorre no Brasil desde 2008, pelo menos. Parece claro que o assunto se popularizou e que muitos analistas com credibilidade, como o professor Samy Dana, mostram que a queda no preço dos imóveis é certa nos próximos anos.
De fato, algumas projeções indicam que o preço dos imóveis já está caindo em algumas regiões. Enquanto alguns recebem essa notícia com entusiasmo, outros ficam temerosos. Existem diversos medos coletivos associados à queda de preços nos imóveis, sobre os quais dissertaremos a seguir.
O cenário normal em relação ao ajuste de preços, em qualquer mercado, indica que os preços devem subir de acordo com a inflação. No entanto, quando se forma uma bolha especulativa (entenda o processo na segunda parte deste texto), os preços começam a subir em patamares muito acima da inflação, tornando-se insustentáveis a longo prazo. O tamanho da queda posterior depende basicamente do volume especulado (que podemos definir como o preço praticado – o preço “justo”, multiplicado pelo volume de vendas no período).
O cenário especulativo, por sua própria insustentabilidade, é dotado de uma noção de urgência muito forte. Em um determinado nível, o descolamento entre os preços praticados e os preços “justos” (que podem ser medidos como o preço na origem do movimento especulativo + a inflação do período) é tão grande que paralisa o mercado. Ninguém mais tem dinheiro para comprar. Depois de algum tempo de paralisação, os preços finalmente começam a cair. E é esse movimento que será o objeto de análise.
A queda de preços
É importante concentrar a análise do momento de queda de preços em dois campos específicos: o dos consumidores e o do ramo econômico. Os efeitos são diferentes, embora ambos mensuráveis. A intenção aqui não é chutar números ou fazer previsões e, sim, explicar o processo.

1) Os Consumidores
Imóveis contam com uma estrutura própria de financiamento, como todo ativo de alto valor agregado. Essa estrutura possibilita, em um cenário de normalidade, a compra dos imóveis pela maior parcela da população. Os largos prazos de financiamento fazem as prestações imobiliárias “caberem” dentro do limite de 30% de comprometimento da renda imposto pelo Banco Central.
No cenário anormal proporcionado pela especulação, os preços sobem acima da capacidade de endividamento do cidadão. Isso faz com que governos, bancos e empresas do ramo busquem formas de fazer o financiamento se adequar à renda do cidadão – seja reduzindo os juros, seja oferecendo subsídios, seja aumentando o prazo de financiamento
Geralmente, o “estouro da bolha” ocorre quando esses mecanismos de adequação de financiamento à renda do cidadão não conseguem mais alimentar o mercado. A situação está tão descolada da realidade que nenhum mecanismo é capaz de aquecer o mercado: pelo contrário, eles só alimentam a especulação.
Esses mecanismos também trazem efeitos colaterais gravíssimos. O alongamento do prazo de financiamento, por exemplo, faz com que a amortização da dívida nos primeiros anos seja risível. Em um cenário de queda de preços, o que acontece é o seguinte:
a) João financia 90% do valor de sua casa, comprada por R$ 250 mil reais. Paga R$ 25 mil à vista. Tem 225 mil reais de dívida. Financia sua dívida em 35 anos, a uma prestação inicial de R$ 2.115,00 ao mês (ela vai caindo muito gradativamente)
b) Com esse valor e esse prazo de financiamento, a amortização mensal sobre a dívida é de R$ 535,71. Em três anos, a amortização terá sido de R$ 19.285,56. A dívida será de R$ 205.714,44.
c) No entanto, nesses três anos o imóvel sofreu uma humilde queda de 20%, passando a custar R$ 200.000,00 (acredite, vai cair mais do que isso). José quer comprar a casa de João, mas não paga mais do que R$ 200.000,00 por ela. João, resignado, vende por esse preço. Mas ainda não consegue cobrir toda a sua dívida com o banco.
d) Resumo: João pagou, nesses três anos, R$ 25.000,00 de entrada, mais aproximadamente R$ 75.000,00 em prestações (foram R$ 2.115,00, de início, com ligeira queda no valor da parcela). E ainda tem uma dívida de R$ 5.714,44. Isso quer dizer que, por conta de uma queda de 20% no valor dos imóveis, que é uma previsão modesta, João desperdiçou R$ 105.714,00 em três anos, sem contar impostos e taxas de documentação e vistoria. Se tivesse pagado R$ 1.000,00 por mês de aluguel por uma casa, durante esses três anos, teria economizado R$ 69.714,00 no período.
Esse caso é ilustrativo de como as quedas de preço são prejudiciais para o consumidor que faz seu financiamento quando o imóvel está em um preço especulativo. No caso explicado, João continuou pagando suas parcelas em dia, mas, em boa parte dos casos isso não ocorre.
Recentemente, vimos isso ocorrer com o mercado automobilístico, que está repleto de pessoas com “bombas” na mão: carros com alto valor de parcela, financiados sem entrada em 84 ou 96 vezes, que hoje valem menos do que o valor de suas dívidas. No caso dos carros, o aumento da inadimplência e o aumento dos estoques nos pátios forçaram o governo a lançar um pacote de incentivos ao setor, para evitar demissões.
“Evitar demissões” é o principal objetivo do governo, atualmente. Isso porque a situação econômica consegue se sustentar, ainda que com incongruências, enquanto o nível de emprego está alto. Quando as vendas começam a arrefecer, a atividade econômica diminui e as empresas começam a demitir; aí explodem as grandes crises. Porque as pessoas desempregadas, além de não consumirem, em boa parte das vezes tornam-se inadimplentes. A inadimplência contamina o mercado e provoca prejuízos em diversos setores da economia, provocando mais demissões. Empresas começam a quebrar. E o círculo vicioso da recessão econômica está formado.
No entanto, a queda dos preços não indica apenas o fim de um ciclo de especulação que prejudica quem consome: indica também o esgotamento da atividade econômica. E é essa a segunda análise.
2) A atividade econômica no ramo de construção civil
Além de trazer grande impacto aos consumidores, a queda de preços também causa forte impacto na construção civil.
No setor, a queda de preços é mais consequência do que causa de algo.. Ocorre, especificamente, após um momento de forte expansão da atividade econômica, alimentada pela especulação. A relação entre oferta e demanda, que costuma estabelecer os preços no mercado, é rompida pela injeção de capital especulativo. O objetivo passa a ser, ao invés do consumo, o ganho fácil com a revenda do imóvel após algum tempo. No Brasil, algumas facilidades contribuem para aumentar a especulação, como a possibilidade de comprar imóveis “na planta”, sem nenhum contrato de financiamento assinado antes da entrega das chaves, em dois ou três anos.
A questão é que esse momento de especulação proporcionou o aumento da atividade econômica até o limite imposto pela capacidade de endividamento das pessoas. E isso deságua em dois movimentos: o do arrefecimento no ritmo de novos lançamentos imobiliários e o dos especuladores, que agora querem capitalizar em cima dos imóveis comprados há dois ou três anos.
Para o ramo econômico, é péssimo. A diminuição no ritmo de construções proporciona a desaceleração de diversos setores da economia e ajuda a explicar o crescimento pífio do PIB brasileiro em 2011 e 2012. Todo o ramo industrial de materiais para construção depende do ramo da construção civil. Fios, cabos elétricos, decoração, porcelanas, móveis planejados, tintas, cimento, serralheria, marcenaria e mais alguns ramos da atividade econômica dependem muito da construção civil para obter lucros. Em um cenário de desaceleração na construção civil, logo esses setores vão se ver forçados a demitir empregados, contribuindo para alimentar o círculo vicioso da recessão explicado anteriormente.
E agora?
A queda dos preços tem três momentos específicos: o primeiro, em que os preços começam a cair e a atividade econômica cai vertiginosamente. O segundo, em que os preços voltam a ganhar fôlego, ainda que momentâneo, por conta do público que poupou dinheiro e não queria comprar no ápice dos preços. E um terceiro, em que os preços caem até um patamar mínimo, em que os especuladores se desesperam e se desfazem de seus investimentos por “qualquer coisa”.
Como já explicado, esse movimento pode levar o país a um processo recessivo. Ou, pelo menos, desacelerar abruptamente o crescimento econômico, que já não anda muito bem. A opção do governo em fomentar o crescimento pelo consumo, praticada com vigor nos últimos cinco anos, está esgotada. O próprio governo já percebeu isso e lançou um pacote expressivo de investimentos em infraestrutura, para aumentar a taxa de investimento governamental sobre o PIB e a competitividade da nossa economia. No entanto, além de insuficiente, ele parece ser um pouco tardio para evitar os problemas econômicos iminentes.
No entanto, uma coisa é certa: é infinitamente melhor viver um período de aperto econômico do que continuar alimentando uma bolha especulativa como a dos imóveis no Brasil. Quanto mais se alimenta a especulação, maior será a quantidade de “ativos podres” depois e a necessidade de programas de recuperação. Esses possíveis programas, com o objetivo de salvar bancos e construtoras, só causarão a socialização dos prejuízos. Quanto menor for essa socialização, mais curta será a crise.
Então, agora é a pior hora possível para se comprar um imóvel. O mercado está saturado, as vendas estão em baixa e as poucas unidades vendidas estão indo para as mãos de especuladores interessados em lucros fáceis. Há um claro descompasso entre o aumento dos preços de imóveis e o aumento da renda do brasileiro. A hora é de poupar, de apertar os cintos e de evitar endividamentos desnecessários, para que o momento de queda no preço dos imóveis seja o menos traumático possível.